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Da quando scoppiò la crisi del debito europeo, il mercato immobiliare ha vissuto anni in cui il prezzi hanno registrato un rialzo costante. Ciò è dovuto al fatto che i tassi di interesse sono stati volutamente tenuti bassi dalla BCE, allo scopo di stimolare l’economia.
Nell’ultimo anno però lo scenario si è rovesciato, con le banche centrali che hanno dovuto alzare ripetutamente il costo del denaro per combattere l’inflazione. Questo contesto completamente diverso rischia di innescare una crisi nel mercato immobiliare.

I dati sul mercato immobiliare

Secondo Eurostat, l’ufficio statistico dell’Unione Europea, nell’ultimo trimestre del 2022 c’è stato il primo calo dei prezzi degli immobili dal 2015. Dopo un rally decennale, la minaccia di una inversione di tendenza è diventata concreta. Diversi indicatori che anticipano i trend sembrano manifestare questa conclusione. Tuttavia c’è una particolarità che deve essere sottolineata: la disomogeneità.

Flessione, ma non per tutti

Il calo dei prezzi delle unità immobiliari ha riguardato 15 dei 27 paesi dell’Unione Europea, ossia poco più della metà. E’ interessante notare che, mentre in questi paesi si verificava una discesa dei prezzi, in molti degli altri paesi si toccavano nuovi massimi. È in atto quindi una dinamica divergente, che sembra potersi ricondurre al diverso utilizzo dei tassi fissi e variabile nei vari paesi.

Il caso della Svezia

Sotto questo punto di di vista il caso più eclatante è quello della Svezia, da sempre caratterizzata da un mercato immobiliare con prezzi molto accessibili. In questo paese, come è frequente in tutti quelli nordici, la preferenza è spesso accordata al tasso variabile. Proprio per questo, il suo mercato immobiliare risente subito della risalita dei tassi di interesse.
L’incremento dei tassi ha ridotto decisamente la domanda di abitazioni, paralizzando il mercato e facendo calare i prezzi, che secondo i dati XTB sono precipitati del 15% lo scorso anno.

Nel caso svedese però incide anche un altro aspetto: l’indebitamento è molto elevato rispetto al potere di acquisto delle famiglie, che supera anche il 150%. Significa cioè che le famiglie prendono in prestito importi molto maggiori rispetto al loro reddito disponibile. Questo le espone a forti turbolenze, quando lo scenario dei tassi di interesse cambia.

Conclusione

Tutto questo però ci porta anche ad una conclusione più rassicurante. La crisi del mercato immobiliare, inteso in modo diffuso, dovrebbe essere lontana. E’ più probabile invece che si possa assistere a delle turbolenze localizzate in base alle specificità delle singole regioni o macro aree, perché i singoli mercati nazionali sono troppo diversi gli uni dagli altri.